沪市产业园区REITs规模突破280亿元 新质生产力赋能效应凸显

在资本市场服务实体经济、推动创新发展的浪潮中，产业园区公募REITs正成为连接产业空间与金融活水的重要桥梁。截至当前，上海证券交易所已挂牌的产业园区REITs产品总数达到15只，累计募集资金超过280亿元，底层资产广泛覆盖国家级新区、经济技术开发区、高新技术产业开发区及自由贸易试验区等重点区域。

现金流分派率稳健 估值洼地显现配置机遇

据市场机构分析，当前沪市产业园区REITs的年化现金流分派率普遍在5%至7%之间，在产权类REITs产品中处于较高水平。值得注意的是，部分项目按评估价值折算的每平方米单价已低于周边同类型物业的大宗交易价格，凸显出明显的估值性价比。业内人士指出，产业园区REITs作为新质生产力发展的核心物理载体，凭借其优越的地理区位和深度产业集聚，正孕育着未来成长潜力。随着底层资产经营业绩逐步回暖以及主动管理效能持续释放，这类产品有望为投资者创造稳定且可持续的长期回报。

产业升级注入增长新动能

沪市产业园区REITs的底层资产深度契合国家战略性新兴产业发展方向，已形成集成电路、人工智能、生物医药、新能源、数字经济等多领域并进的产业集聚格局，为新质生产力提供了坚实的物理支撑。在集成电路与高端制造领域，华安张江产业园REIT成为区域标杆，其底层资产位于上海集成电路设计产业园，租户涵盖集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，其中集成电路行业租赁面积占比近四成。国泰海通临港创新产业园REIT通过扩募购入的康桥项目，不仅聚集了芯片设计、半导体检测等企业，还在具身智能领域形成了以“头部链主”企业引领、产业链上下游协同发展的集群。

总部经济与科创孵化领域同样涌现出代表性案例。中信建投首农商业REIT作为首单总部型科创产业园REIT，成功引入快手科技、小米集团总部入驻，带动产业链上下游企业集聚。招商科创REIT则作为首单国家级孵化器REIT，其底层资产毗邻复旦大学，辐射多所高校，为科创企业从实验室走向产业化提供了关键衔接。其他产业园区REITs也在各自赛道持续深耕，因地制宜的重点产业布局既支撑了区域经济发展，也为REITs未来业绩增长奠定了基础。

估值单价折射配置价值

沪市产业园区REITs普遍位于高能级城市的核心产业板块，区位优势突出，交通便利、配套完善。当前部分项目按估值折算的每平方米单价已明显低于周边同类物业的大宗交易价格，配置价值凸显。例如，建信中关村REIT底层资产位于海淀区中关村软件园核心区域，毗邻清华大学、北京大学及众多科研院所，周边分布大量知名IT企业总部和全球研发中心；华泰南京建邺REIT所在的建邺高新区是南京市产业招商与创新发展的核心载体，聚焦数字经济、金融科技等前沿赛道；东吴苏园产业REIT底层资产所处的苏州工业园区，自2016年至2024年连续九年蝉联国家级经开区综合考评第一名。

行业专家认为，产业园区REITs当前的配置价值部分源于区位优势与市场定价之间的错配。随着产业集聚深化和未来成长潜力兑现，具备坚实产业基础和稀缺区位资源的园区将拥有更明确的价格修复空间。

出租率回暖体现运营韧性

短期内产业园区市场虽面临一定压力，但沪市产业园区REITs作为行业优质资产代表，展现出穿越周期的稳健运营能力。2025年全年，沪市多数产业园区REITs的可供分配金额完成率超过100%。进入2026年，部分项目出租率呈现回升态势，主动运营管理成效持续释放。例如，中金湖北科投光谷REIT的“互联网+”项目出租率自2026年一季度末的54.48%大幅回升至二季度末的79.8%，整体出租率修复至80.54%。

市场资深人士指出，在产业园区行业整体进入存量竞争阶段，能够维持高出租率并实现业绩回暖的项目，体现了主动运营管理与产业集聚的协同效应，有望在行业分化中率先重回增长周期。