公募REITs开启新篇章，市场规模和质量双提升

七月见证公募REITs市场的跨越式发展

今年7月，公募REITs市场迎来重大发展，四只基于中证REITs全收益指数的公募指数基金启动认购。南方中证REITs全收益指数基金在7月1日一经发行即告售罄，7月3日正式成立。紧随其后，华夏和易方达的中证REITs全收益指数基金于7月6日完成募集，中金中证REITs全收益指数基金则在7月7日按计划收官，并进行了比例配售。这些动态，连同6月18日首批四只商业不动产公募REITs在上交所的挂牌，彰显了我国公募REITs市场从规模扩张向质量提升的新阶段迈进。

双轮驱动下的市场发展格局

目前，公募REITs市场已经构建起包括“传统基础设施+商业不动产”在内的双轮驱动模式，并实施了“首发+扩募”的策略，同时在资产端和资金端实现了双向发展。随着REITs配套制度的完善和市场规模的扩大，多元化的投资者结构将促进行业的高质量发展，进一步增强资本市场服务实体经济的能力。

郑州杉杉奥特莱斯作为中金唯品会商业REIT的核心资产，凭借其吸引力的折扣活动和消费场景，吸引了众多消费者。中金唯品会商业REIT的资产涵盖了郑州和哈尔滨两大项目，这两个项目在区域经济、客群辐射、市场定位等方面存在显著差异，实现了业绩上的互补。

中金唯品会商业REIT的网下认购倍数高达68.28倍，公众份额迅速售罄，显示了市场对此类资产的高度认可。其底层资产运营成熟，出租率维持在99%以上，现金流收益稳定，具备中长期增长的空间，符合资本市场的投资偏好。

首发和扩募并行，市场供给节奏加快

在新首发项目不断落地的同时，存量REITs项目的扩募工作也在有序推进。中金联东科创REIT计划通过扩募募集资金，投资于联东U谷的四大产业项目。城投控股也表达了推进REITs扩募申报的意图。

华夏基金华润有巢REIT的扩募份额在年初挂牌交易，成为存量REITs创新扩募的标杆案例。此次扩募采用了向原份额持有人配售的非定向扩募模式，获得了原持有人的积极认购，最终募集资金总额约11.329亿元。

资产端与资金端的双向发展

资产端持续扩容的同时，REITs市场的增量资金渠道也在不断拓宽。首批跟踪中证不动产投资信托基金（REITs）全收益指数的公募指数产品发行，为市场带来超10亿元的增量资金，有效拓宽了投资者圈层并改善了市场流动性。

保险资金作为REITs市场的优质配置型资金，其入市将为行业带来可观的长期增量资金。工银理财、中邮理财、信银理财等理财公司和招商积余、申能股份等上市公司均积极参与REITs市场，预示着下半年市场供需格局的实质性改善，行业发展活力将进一步释放。